מפת גושי שומה של קרקעות בעיר העתיקה בירושלים

בעלים של דירה, בית, קרקע, או זכות מקרקעין אחרת, יודע כי הנכס מזוהה לרוב עפ”י גוש וחלקה, וספר ודף של רשום.

ברם, נשאלת השאלה, מתי וכיצד התחילה שיטת רישום זאת בארץ? אנו מקבלים, בימינו, שיטה זו של רישום קרקעות כמובנת מאליה. אך האם כך היו פני הדברים בעבר, והאם כך הם הדברים, כיום, בכל הארץ כולל שטח הגדה?

מסתבר, כי לא כך הדברים, לא בישראל ואף לא בגדה.

שיטת הרישום, שירשנו מן השלטון התורכי והמנדט הבריטי, לא הייתה אמינה. על כך יעידו משפטי קרקעות רבים שהעסיקו ומעסיקים את בתי המשפט, ופסה”ד הרבים שעוסקים בנושא זה.

בישראל כיום, רישום קרקעות נעשה עפ”י חוק המקרקעין משנת תשכ”ט-1969, וכן ע”פ החוק להסדר מקרקעים (נוסח משולב), בשילוב הרשום במס שבח מקרקעין, ומנהל קרקעי ישראל והחברות המשכנות. לפני כן, נהגו לפי פקודת רישום מקרקעין משנת 1920, ולפניה היה חוק הקרקעות העותמני משנת 1858 וחוק הטאבו מ-1858, וחוק הדיספוזיציה העותמני משנת 1875.

חוק המקרקעין תשכ”ט-1969, (חוקים תשכ”ט ע’ 259), החליף את הוראות חוק הקרקעות העותמני האחרון, שהיה מכוון למשק חקלאי פרימיטיבי, בכפרים שהיו מבוססים ברובם על בעלות משותפת בקרקעות הכפר (מושע כפרי). חוק המקרקעין מתשכ”ט ביטל את הסוגים השונים של הקרקעות, (מולק, מירי, ווקף, מתרוכה ומואת) וקבע במקומם סוג אחד, וקבע שיטת רישום כוללת לכל המקרקעין,חוק זה הרחיב את המושג של יחידת מקרקעים שתכלול לא רק את הקרקע, אלא גם את הבנוי או הנטוע המחובר אליה.

פקודת העברת הקרקעות המנדטורית משנת 1920 (דריטון, כרך 2 פרק פ”א ע’ 881), קבעה הוראות לרשום העברת הקרקע על בסיס החוקים העותמנים. פקודה זו נחקקה לאחר סגירת משרדי הטאבו, בתקופת מלחמת העולם הראשונה. השלטון העותמני, בעזבו את הארץ, לקח חלק גדול מן ספרי המקרקעין שהיו במשרדים המקומיים, והממשל הצבאי הבריטי הוציא צו מ – 18/11/1918, ובו איסור על כל תנועה בנכסי דלא ניידי (דוכן, דיני קרקעות, 368). משרדי הטאבו נפתחו מחדש באוקטובר 1920.

העסקאות שנרשמו במשרדי ספרי האחוזה בתקופת השלטון העותמני לוו לעיתים במפות אינדיבידואליות, מדויקות ככל האפשר, ואלה צורפו לטרנסקציה של רישום קרקעות. אך לא הייתה חובה לצרף מפת המדידה לצרכי רישום, אם כי ניתנה סמכות לרשם לדרוש את מדידת האחוזה.

בעת רישום הקרקע, בלשכת רישום המקרקעין נעשו מדידות אינדיבידואליות ע”י פקידים-מודדים, ממחלקת המדידות של הממשלה המנדטורית, או ע”י מודדים מוסמכים פרטיים (משה דוכן, דיני קרקעות, עמ’ 369). מקצת שרטוטים של מפות אלה נמצאו בתיקי הטאבו המנדטורי, אך אלה לא היו קשורים עד לאמצע שנות השלושים לרשת קוארדינטות, המפות שנמצאו כללו בעיקר תיאור מילולי של המקום, חתימת שכנים, וציור גרפי של השטח שנמדד. ועליהן היה חץ המורה צפון וציון קנה המידה.

 פקודת הסדר זכות קניין בקרקעות משנת 1928, נחקקה כדי להסדיר מיפוי ארצי מדויק (נוסחה החדש הוא פקודת הסדר זכות מקרקעית (נוסח חדש) תשכ”ט-1969)Land Settlement of Title Ordinance. לפיה מכינים מפות ציבוריות המראות את חלקות הקרקע כפי שהיו קיימות בזמן המדידה. במפות אלה ציינו  גושי רישום שכוללים את החלקות לפי תביעות הבעלים. מפה קדסטרלית המתארת את חלקת הקרקע אפשרה לוותר על תיאור מילולי של גבולות הקרקע בספר האחוזה. הרישום בספר המקרקעין מבוסס על מפה כעל מקור יחיד ורשמי, שהיא תוספת מקורית ורשמית לרשום בספרי האחוזה. הרשום איננו כולל שום תיאור מילולי של שמות הגבולות והסימונים, ואינו מתאר את הקרקע, לא תיאור של קשר לחלקות הקרקע בשכנותה, ואף לא לשמות בעלי החלקות שבשכנותה. מפה של גוש רישום מראה צורת החלקה ושטחה המדויק, ואלה מתאימים לסימני הגבולות הקבועים על הקרקע. על יסוד מפה זו, שנערכת לפי שיטה מדעית של מדידות, קל לקבוע גבולות של הקרקע במקום, וקל לקבוע במקום מחדש את סימני הגבולות שנעלמו (דוכן, שם, ע’ 390).

המעיין בחוקים הבאים:

  • חוק הקרקעות העותמני משנת 1274 א.ה. (1858), ראה ספרו של דוכן ע’ 465 ואילך.
  • חוק הטאבו משנת 1276 (1858).
  • החוק העותמני להעברת קרקעות משנת 1331 (1913).
  • חוק המג’ילה (מג’ילה אחכאם אל עדליה (קובץ החוקים האזרחי 1285-93 א.ה. (1869-77) – בתרגום פרומקין.

נוכח לדעת, כי שיטת הרישום הייתה מיושנת, ומשרד הרישום שימש רק לרישום של עסקאות מכר, שכירות, ירושה, משכנתאות, חלוקה, שעבודים וכיוצא באלה, וכן מתן שטרי טאבו על זכות במקרקעין. שיטה זו החליפה מוסדות קדומים שהיו בעבר, בבתי הדין השרעיים ובמשרדי הרישום העותמניים, והיא שימשה מקום בו רוכזו מסמכים, להעברות פרטיות של חברות מקרקעין למיניהן, שהיו בתקופות השונות. מדידות מדויקות לא נעשו עד אז באמצע המאה ה-19 היו כמה ניסיונות לערוך מפות מדידה של ירושלים. ניסיונות אלה נעשו ע”י סיבר, פרדריק קתרווד, צ’ארלס ווילסון, אדוארד רובינסון, טיטוס טובלר וואן דה ולדה. (ראה פרטים על מפות המדידה הראשונות של ירושלים במאמרו של יהושע בן אריה, בספרו ארץ ישראל מחקרים בידיעות הארץ ועיתותיה, כרך יא’ ע’ 74).

בתי הדין השרעיים, הווקף, קונסוליות, בתי הדין העדתיים, ואנשים פרטיים אמנם שמרו רישומים, ובכלל זה חוזים פרטיים לרכישת קרקעות. אצל אלה אנו יכולים למצוא תעודות עתיקות מלפני מאות בשנים; אולם המעיין במסמכים עתיקים אלה נוכח לדעת, עד כמה קשה להסתמך על האמור בהם. הגבולות המתוארים בהם אינם מאפשרים להצביע על הקרקע או הרכוש המתוארים בהם. אלה נוקבים בשמות מקום הקרקע, גבולות לפי שמות של השכנים של הקרקע, ולפי שמות אזוריים שנשתכחו ואינם. מצב זה מאלץ את העוסק בקרקעות לחקור את תולדות המשפחות השונות, תולדות האזור והמקום, ותולדות העיר או הכפר בהם נמצאת הקרקע; והחוקר יוצא לרוב מיואש, וזאת מחוסר אפשרות לפענח קטעי אינפורמציה שבמסמכים אלה.

הממשלה העותמנית התכוננה לסדר קדסטר בשנת 1860-1874, אך הדבר לא הצליח. ניסיון נוסף נעשה בשנת 1874 וגם בשנת 1895, וגם אלה לא מומשו.

מקובל לחשוב כי בתקופת התורכים לא השתמשו במפות קדסטרליות, והסתפקו בתיאורים בעלמא, אך מתעודות בפנקס פרטיכלים של המועצה שניהלה את מחוז ירושלים, פרטיכלים המצויים בגנזך המדינה, והנוגעים לתחילת המאה העשרים, אנו למדים כי הפונה למשרדי השלטון בענייני קרקעות, בין בקשר לדרכי רישום ובין לצרכי יישוב סכסוך, נדרש להציג מפה קדסטרלית של השטח הנדון, ששורטטה ע”י מהנדס העירייה הקרובה. (ראה מפות רישום קרקעות בא”י בתקופה העותמנית, מאת רות קרק וחיים גרבר, קתדרה 22 ע’ 113).

מי שבא כיום לטעון ולתבוע זכות בקרקע, או לפיצויים על קרקע שהופקעה או נתפשה ע”י המדינה, או אחרים, נדרש להצביע על ווקפיה או חוג’ה (פסק הצהרתי של ביה”ד על זכויות בקרקע), או על חזקה עתיקה מימים ימימה, או שטר (קושאן) בעלות שנרשם בספר יוקלמה או דיימי.

בימינו, כשהמדידה של קרקעות היא אלמנט מובן מאליו, ואחד מיסודות עסקה במקרקעין, קשה לתאר כיצד נעשתה בעבר פעולת מכר או עסקת מקרקעין.

יהושע ילין, בספרו זיכרונות לבן ירושלים, נותן תיאור חי על עסקי קרקעות בא”י במאה שעברה, בע’ 20, במילים אלה:

“בימים ההם, קנה לו מר חותני ז”ל, בית בתוך העיר ברח’ היהודים, בחדר אחד ממנו היו חלונות נשקפים על גג חדר שכנו שבגבולו. הבית הסמוך הזה היה שייך לאיש אחד נתין אוסטרי, ר’ צדוק הלוי… ויבנה מו”ח (מור וחמי), על החדר הנזכר עליה אשר הקדישה לבית כנסת וישיבה לקהל חסידים… ויקרא שם ישיבתו “ישיבת חסד אל”.

פעולות מכר נרשמו בקונסוליות, בבתי הדין, בווקף וביוצא באלה, אך נשאלת השאלה מתי החל הרישום להיעשות שפ”י מפות אובייקטיביות, ולא במפות אינדיבידואליות שהשכנים חתמו לראיה על הגבול. הצדדים הופיעו בפני קונסול והמוכר היה מודה בפניו ובפני עדים כי קיבל הלוואה בסף 100 נפוליון ומסר הסכם לפיו הוא משכן ונתן לקונה כמשכון בסך זה את הקרקע, וכי הקונה רשאי להשתמש במקום כרצונו, עד אשר ישיב למוכר 100 נפוליון.

בעיר העתיקה בירושלים, כמו בערים עתיקות אחרות בעולם, כל דור ודור השאיר את רישומו בקרקע בין בבנייתה ובין בהריסה, ובין בתוספת בניה לרוחב ולגובה.

בישראל ירשנו שיטת רישום קרקעות עותמנית ומנדטורית, ועל אף שעברו מאז חוק הקרקעות העותמני למעלה מ-150 שנה, אין לנו עדיין שיטת רישום יחידה ומדויקת לפי מפות גושים ונראה שהרישום לפי חוק הסדר מקרקעין ימשך עוד זמן רב.

בספרו של  מ. דוכן על דיני קרקעות בישראל, מונה המחבר כמה מהגורמים לכך שספרי האחוזה לא היו שלמים או מאומתים, הן בתקופה העותמנית והן בתחילת שנות המנדט:

  • מחמת סירוב התושבים בזמן התורכים למלא אחר דרישות החוק בנוגע לרישום מקרקעין. המוכרים חשבו, בין היתר, שרשום בספרי האחוזה יגרור חיוב בתשלום מסים מרובים או חובת שירות צבאי. לכן הם התרחקו ממשרדי הטאבו והחזיקו במקרקעין בלי רישום בטאבו.

  • הישוב היהודי בארץ, בזמן התורכים, לא רשם את הרכישות בטאבו, בגלל הגבלות מרובות כלפי בעלי נחלות, שברובם היו נתיני מדינות זרות, ולכן אם נרשמו הנכסים, הם נרשמו בשמות מושאלים, ולפעמים הסתפקו ברישום לא רשמי בספרי המושבות היהודיות.

עיון בשנתון ממשלתי כלשהו במדינת ישראל יצביע על צעדי צב שנעשים בהסדר הרשום, ספק מתעורר אם אי פעם ימצא פתרון והסדר כולל בערים ובכפרים העתיקים, אלא אם כן תבוא רפורמה או מהפך יסודי בשיטות הרישום, דבר שמחוקק נאור לא מזדרז לעשות כאשר מדובר בדיני קניין של קרקעות.

כאמור, בהעדר מפות רישום, אנו נאלצים לחפש פתרון באימפרוביזציות של מדידות אינדיבידואליות, בחקירות על שכנים, גבולות ומשפחות למיניהן, וכן בחיפוש אחר מפות או שרטוטים עתיקים או מפות שומה, להבדיל ממפות רישום וכן/או צילומי אויר.

למרבה הצער, אץ שתשומת לב חוקרינו מופנית לחקר עתיקות ארצנו, אין בידינו להצביע על מפות עתיקות שנעשו ע”י חוקרים יהודים.

חוקרים גויים (רוברטס – 1830); (ברטלט – 1844); {(טובלר – 1853), וארכיאולוגים (וילסון -1965); (וורן – 1884), ותיאולוגים וארכיטקטים ומהנדסים (פרוטי – 1964); (קונרד שיק 1846-1901) שפשטו בארצנו במאה ה-19, ובתחילת המאה ה-20, לא הקדישו תשומת ליבם לשטח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים או לקרקע בחברון, טבריה וצפת; ופרט לתיאור שטחי וסכמאטי של הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים, אין במפות שחוקרים אלה שרטטו חומר תיעודי שיוכל לתת לנו מפה מפורטת של בעלויות וגבולות חלקות. גם תצלומי אויר שנעשו ע”י הבריטים והגרמנים בשנים 1917/18 וכן ע”י ישראל, אינם נותנים את שמות הרחובות, מספרי הבתים ותיאור הרכוש.

לונץ, ב”לוח ירושלים” משנת תרנ”ט -1899 (שנה רביעית) ע’ 157, מביא קטע בזה הלשון:

“בית מועצת עירנו (ירושלים – הערת המחבר), סימן את כל הבתים והחנויות שבכל שכונה ושכונה משכונות עירנו, ועונש חמור יושת על האיש אשר יסייד או ימחק בשוגג או במזיד את המספר אשר מעל פתח ביתו או חנותו”.

המתבונן כיום בפתח חצרות ובתים בעיר העתיקה בירושלים, ימצא לפעמים רשום מספרים בצבע אדום או שחור. אלה הם סימני מספר גוש וחלקה לזיהוי המקום לצורך המיסים. הדבר נעשה בתחילה לצורך גביית מיסים “קנסה וחרסה” (אגרות מאור, שמירה, וניקיון הרחובות), שהוטלו ע”י העירייה, אך ברבות הימים שיטת זיהוי זו אומצה לשימוש ע”י מוסדות המדינה, האוצר וגופים אחרים.

החיפוש אחר מפות העיר העתיקה העלה מפת גושים שמצורפת בזה. נמצאו עליה שמות מעטים של רחובות לפעמים היו בה מספרי חלקות. אינפורמציה זו ניתן להשלים בחומר המצוי בספרי הגזברות של עירית ירושלים (ספרים מתקופת התורכים ומתקופת המנדט).